近日，在广发轻工组织的机构分析师线上交流会上，奥维云网（AVC）地产事业部研究总监黄巍，受邀分享了奥维地产大数据事业部在房地产及精装修市场中的研究成果。

　　

　　这次会议交流的议题主要包括：疫情影响下2020年商品住宅竣工规模及影响因素；精装市场区域及房企增长点；精装部品配套特点及供应商格局。

　　

　　其中疫情影响下2020年商品住宅竣工规模及影响因素方面的内容，我们在之前的文章《泛家居市场复苏遭遇疫情寒流，50万套商品住宅或推迟竣工》中已经做过相关分析，本文就不再赘述。

　　

　　而在精装市场，2020年1-2月精装商品住宅开盘规模大幅下滑，但区域市场在1月份仍不乏增长亮点；房企中，头部企业降幅大，腰部及中小企业仍有增长……综合来看，市场虽然短期承压，但全年仍会保持增长，房企及供应商都将面临更严格地考验。

　　

　　受疫情影响，2020年1-2月精装开盘规模大幅下滑

　　

　　根据奥维云网（AVC）地产大数据显示，2020年1-2月中国精装商品住宅开盘规模超过22.2万套，同比增幅仅为-56%，为近年来同期最低。

　　

　　从开盘城市及项目数量来看，1月份有90个城市共开盘239个精装商品住宅项目，2月份受疫情影响只有北京、湖南株洲、浙江绍兴、河南商丘等4个城市的4个项目开盘，开盘总量接近3800套。而在2019年1月，全国共有126个城市的419个项目开盘；2月份也有91个城市的168个项目开盘。

　　

　　区域市场虽然普遍下降，但1月份仍不乏增长亮点

　　

　　从区域市场上来看，东北、华南、华中、西北地区降幅都很大，华北、华东、西南等地区降幅相对较小。

　　

　　这与奥维云网（AVC）此前的预期大体相符，只是现阶段降幅较大。预计近期市场将随疫情好转迎来一波反弹，此后将逐步恢复正轨，各地累计降幅将逐渐收窄。

　　

　　华中地区受疫情影响严重，但开盘量最大的还是武汉。虽然武汉只有1月份有精装商品住宅项目开盘，但总量超过6800套，同比提升4.6%；湖北鄂州、湖南长沙在1月份开盘量也超过2000套；而湖南株洲在1月份开盘量不大，但2月份开盘1200套，超过去年同期20%。

　　

　　东北、西北等地区大幅下降，是在预期之中。这主要是沈阳、长春、西安等重点城市在政策推动下2019年开盘规模较大，但目前市场购买力不强，新盘去化周期长，造成部分项目延期开盘；其次是区域内其他城市缺少精装政策推动，精装楼市缺少新源头。

　　

　　通过奥维云网（AVC）监测数据也能看到，在2020年1月份，沈阳开盘量超过6100套，同比下降超过34%；长春没有项目开盘，而去年同期则超过6500套；可喜的是海尔滨在1月有1500套开盘。在西北地区，西安、咸阳等去年1月份开盘量分别超过6500套、5700套的，但今年1月份西安开盘仅超过4200套，咸阳近超过1000套，同比降幅分别为-35%、-82%；其他如宝鸡、汉中等去年同期开盘量较大的城市，今年还尚未有精装项目推出。

　　

　　在华北地区，开盘量最大的是北京，超过4400套，同比小幅下降超过7个百分点；但北京1月份开盘超过3500套，同比增长120%。石家庄在1月份开盘也接近3000套，同比大涨230%。而去年1月份精装商品住宅开盘量较大的城市中，太原开盘超过3200套，而今年只有2000套，同比降幅超过-38%；天津去年同期开盘接近2400套，而今年只有1000套，降幅超过-58%。

　　

　　华东地区精装供给量依然全国领先。虽然1-2月份开盘量累计降幅较大，但1月份开盘量TOP7城市同比均为正增长。其中杭州1月份开盘精装商品住宅超过1万套，同比增长4.6%；合肥超过7200套，同比增长超过64%；温州、南京、南昌、苏州等地也有不同程度增长，聊城涨幅则接近400%。

　　

　　华南还会是今年的重要增长地区。其中1月份的供给主力是广州、佛山、湛江，开盘量均超过7000套，其中广州同比增长超过110%，湛江涨幅接近10%，佛山则下降超过56%。

　　

　　头部房企降幅大，腰部房企、中小企业为增长亮点

　　

　　在房企中，今年全年的增长热点会以腰部房企、中小房企为主，受资金及前期项目储备的影响，这类企业在精装开盘规模上也将出现分化。

　　

　　根据奥维云网（AVC）地产大数据分析发现，精装商品住宅开盘量降幅最大的是头部房企（2019年整体销额TOP1~10的房地产开发商），2020年1-2月份累计开盘量超过6.9万套，降幅接近70%；而腰部房企（2019年整体销额TOP11~50的房地产开发商）中，TOP11~30的房企降幅最小，仅为-24.3%，TOP31~50的房企降幅也超过-51%；而TOP51~100的中小房企去年增长最快，今年降幅与TOP31~50房企相当。

　　

　　头部房企除了受疫情影响之外，自身也在做调整。今年2月有精装商品住宅项目开盘的仅有中国恒大、碧桂园，规模超过1200套。而在1月，头部房企的开盘量也均有较大下降，其中开盘量最大的是中国恒大，规模接近3万套，同比下降超过-15%；碧桂园、万科开盘量均超过1万套，同比降幅分别超过-71%、-55%；其他TOP10房企的降幅均在-30~-100%之间。

　　

　　而腰部房企开盘规模的下降，则是受疫情影响更大。今年2月份，腰部房企受疫情影响都没有精装商品住宅项目开盘。在1月份，TOP11~30的房企中有项目开盘的共14家，开盘规模同比上升的有9家，开盘量总计近3.7万套，同比增长11.5%；其中阳光城开盘量最大接近4400套，同比增长接近340%，祥生地产、金科地产、奥园集团、龙湖地产的开盘量均超过3000套，其中金科地产同比增长超过77%，其他几家去年同期未有精装项目开盘；同比下降的是金地集团、中南置地、富力地产、中国金茂等。TOP31~50的房企中有项目开盘的共11家，比去年同期多2家，开盘总量接近1.8万套，同比下降-27.8%，低于1-2月累计降幅；开盘规模同比上升的有7家，包括中骏集团、滨江集团蓝光发展等；去年1月开盘量超过1.1万套的龙光集团，今年1月开盘仅1900余套，降幅最大超过-83%。

　　

　　中小房企开盘规模基本持平，但企业数量继续增长。2020年2月，TOP51~100房企中没有精装项目开盘。在1月，有项目开盘的房企共18家，比去年同期多3家，开盘量超过2.1万套，同比微降-0.2%。

　　

　　疫情好转市场复苏在即，对房企及供应商的考验也将更为严格

　　

　　近期市场将随疫情好转迎来一波反弹，此后将逐步恢复正轨，各地累计降幅将逐渐收窄；2020年精装商品住宅开盘规模预计会超过360万套，2022年有望超过520万套。精装配套部品市场也将水涨船高，其中卫浴、建材、厨电类产品配套率较高，需求量最大。

　　

　　现阶段，房企融资难、经营压力大，疫情则使企业短期内面临更大考验。头部房企现在依然是精装市场主力，但已经能看到一些主动调整，而腰部房企、中小房企则会成为增长主力。

　　

　　房企在选择精装部品供应商时，除了市场及成本因素外，对供应商在产品质量、批量交付及服务能力等方面的考量也会更加严格。

　　

　　供应商在选择房企时，也需要综合评估房企的经营及资金情况、土地储备及项目进程，做好风险评估，抓住市场机会。