2021年的两会正在如期召开，不但昭示着中国已从疫情泥潭中成功抽身，社会经济渐归常态，而且也增强市场对中国经济未来的信心。2021年两会政府工作报告在房地产方面一直强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位，政府报告在房地产方面关注的内容，包括“稳地价、稳房价、稳预期”，“新开工改造城镇老旧小区5.3万个”、“增加大城市保障性租赁住房和共有产权住房供给”等核心点。房地产作为中国经济的稳定器和压舱石，超预期发展对2020年经济做出了重要贡献，2021年也将继续发挥自己重要的作用。住宅地产工程建设，作为房地产开发中的一个环节，起到了非常重要的作用。作为住宅地产的相关研究内容，新开工规模分析已经如期分享，这期重点分享住宅地产的2021年完工趋势。

 

　　2021年住宅地产的完工面积，预计超过12.57亿平米，根据对各城市竣工交付面积的测算，2021年住宅地产的完工套数将超过1100万套。

 

　　2021年住宅地产工程建设完工规模发展呈如下五个趋势：

 

　　绿色建筑继续施行，全装修（精装修）政策大面推行

 

　　2013年，国务院办公厅以1号文的形式转发了国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部制订的《绿色建筑行动方案》，首次在国家层面明确了绿色建筑发展目标。自2014年以来，各地陆续出台了全装修（精装修）的相关政策，我们认为，在绿色化、住宅产业化的推动下，“毛坯房”将逐步退出房地产的历史舞台。据奥维云网地产大数据工程监测数据显示，2020年、2021年住宅地产完工面积的装修结构中，全装修（精装修）的份额为均超过50%，与2018年（42.2%）、2019年（42.7%）相比，全装修（精装修）份额提升明显，而毛坯房的份额比例自2018年以来持续下滑，预计2021年将不足20%。

 

　　从城市等级&装修结构分析得知，住宅地产完工建筑面积中，全装修（精装修）份额在二线城市2020年已经达21.9%，2021年预计达25.4%。

 

　　这也从另外一个方面证实了房地产住宅的全装修（精装修）渗透率不断提升的大趋势，我们相信全装修（精装修）政策这条道路在中国一定会贯彻执行到底。

 

　　另外，2020年国家大力推行绿色建材的应用，在南京、杭州、佛山、绍兴、湖州、青岛等6个城市开展支持绿色建材促进建筑品质提升试点工作，将对住宅地产工程建设起到新一轮的促进作用。针对全装修（精装修）、绿色建筑等相关政策，奥维云网地产大数据已经作了非常多的研究，这里就不再继续作详细阐述。大家可以参阅奥维云网公众号2021年2月8日发布的《2020年精装市场逆势持平，未来绿色建筑引领前行》、2021年2月11日发布的《2020年中国房地产全/装修政策汇总》、2021年3月4日发布的《未来精装城市格局：八大城市成为主力》等内容，文中均有非常详细的解说。

 

　　装配式建筑，将是住宅建筑行业未来的重点发展方向

 

　　传统建筑方式存在大量耗费资源的弊端，而且80%属于高耗能建筑。与传统建筑方式相比，装配式建筑施工工期短、能耗低、抗震性好，可实现回收利用，更加符合新形势下“绿色建筑”的要求。在住宅产业化的趋势和国家政策的影响下，目前万科、碧桂园、绿地控股、新城控股、华润置地、旭辉集团、金地集团等众多房企都已在装配式建筑领域有各自的战略布局和发展。像万科地产就作为为建筑工业化的先驱者，已在装配式住宅行业坚定不移耕耘了13年。2017年10月，雄安万科建筑研究中心揭牌并投入运营，主要包含了建筑性能、装配式内装等建筑领域绿色发展的研究。又如碧桂园自2016年开始试点采用 “SSGF现代化修建管理体系” （“Sci-tech科技创新”、“Safe&share安全共享”、“Green绿色可持续”、“Fine&fast优质高效” 四大核心理念），经过多年的耕耘，未来逐步将在所有新开发的项目推行这套体系。房企领头羊都在积极布局装配式建筑，未来装配式建筑，将成为住宅地产的主战场。

 

　　EPC（工程总承包）也将成为住宅建设新模式，各种新科技轮番上阵

 

　　根据奥维云网地产大数据住宅地产监测数据显示，住宅建设采用EPC总承包，已经成为了当前的一种建设新模式。住宅建设EPC总承包的新开工建设面积 ，2021年将超过10.23%，而2021年完工的住宅建设面积，份额占比预计达到7.8%。

 

　　以实际项目为例，如西安大都会三期EPC总承包项目总建筑面积92796.10平方米，由中建八局西北公司承建。该项目位于西咸新区沣西新城永平路以南。在这个项目中，中建八局采用了两项“黑科技”塔吊防碰撞系统和吊钩可视化系统应用，确保工程建设的安全生产。

 

　　各地依旧继续推进城市更新项目，老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造、政策性住房供应等工程建设项目将继续成为住宅地产完工建设的主力

 

　　随着国家城镇化率的不断提升，国家在棚户区改造、老旧小区改造、城中村改造、异地扶贫迁移、城市更新单元、政策性住房供应等住宅居住属性方面下了大力气，民生保障水平不断得到提升。

 

　　异地扶贫迁移的政策将随着国家2021年2月25日在“全国脱贫攻坚总结”上宣布完成了“消除绝对贫困的艰巨任务”，从而即将退出住宅建设的主力；棚户区改造也将进入尾声，但老旧小区改造、城市更新单元建设等住宅居住属性的项目，还将继续成为住宅地产建设的主力。

 

　　以河北为例，河北省公布了2021年的住宅工程建设规划，光棚户区改造工程的住宅项目基本建成13.2万套，新开工11万套；在老旧小区改造方面，将改造老旧小区3057个。另外，将启动203个城中村改造，改善人居环境，提升城市品位。

 

　　北京市则计划2021年将更新改造300个老旧小区；

 

　　上海市计划2021年将完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，实施1000万平方米旧住房更新改造，加快推进城中村改造。

 

　　浙江省计划2021年将改造提升老旧小区800个；

 

　　重庆市2021年将启动30个城市老旧功能片区更新改造试点项目，实施832个老旧小区改造和2万户棚户区改造；

 

　　山西省则计划2021年内开工1866个老旧小区改造等。

 

　　而针对城市更新单元方面，我们对数据梳理发现，城市更新单元则重点集中在深圳、广州、上海等一线城市，还有少部分的二线主力城市。如深圳的城市更新单元则以综合整治、功能改变或者拆除重建为主，而广州则以旧村（老旧小区改造）、旧厂和旧城重新改建为主。根据奥维云网地产大数据显示，2021年的城市更新项目的完工面积将接近400万平米，而住宅建筑完工面积将突破240万平米，同比增长225.2%；2022年的城市更新项目住宅建筑完工面积历史性的突破400万平米。

 

　　另外，针对“大城市住房突出问题"，两会报告确认将通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。预计2-3年内，这些重点大城市的住宅完工项目，除了城市更新、老旧小区改造外，新的政策性住房和商品房的完工面积也将再上新台阶。如北京市计划2021年要完成不少于300公顷商品房供地，建设筹集各类政策性住房5万套。而贵州省方面，计划2021年基本建成城镇保障性安居工程3.75万套。

 

　　2021年住宅地产华东完工规模一枝独秀，二线城市是主力

 

　　根据奥维云网地产大数据多年工程数据的监测，基于2020年12月31日的数据统计维度，2021年二线城市将成为新一轮住宅完工的主战场，完工规模份额占比达47.8%。预计2021年TOP20城市的完工面积将达到4.8亿平米，占整体住宅完工规模的38.6%，武汉、成都、重庆领衔完工城市TOP3。