“五恒”到底是怎样走到了今天

　　2002年的夏天，北京房地产市场被一句石破天惊的广告语点燃——“告别空调暖气时代”。这句口号背后的项目，锋尚国际公寓，如同一颗投入平静湖面的石子，激起了中国住宅开发领域延续至今的巨大涟漪。

　　北京海淀区万柳中路19号锋尚国际公寓

　　它不仅标志着中国“科技住宅”元年的开启，更拉开了一场持续二十余年，关于居住理想、技术革命与市场博弈的宏大叙事。

　　回望这段波澜壮阔的历程，我们看到的远不止是天棚辐射、置换新风、地源热泵等技术的迭代演进。这更是一部由理想主义企业家们开启，在市场的质疑、追捧、阵痛与反思中不断前行的浮沉史。

　　从锋尚的孤独探索，到当代、朗诗的“三恒”接力；从金茂“府系”的规模化席卷，到众多玩家的差异化求索；再到今天行业对运维挑战的集体自省和对“智慧人居”的全新畅想，科技住宅的发展脉络深刻地烙印着中国房地产市场乃至整个社会消费变迁的时代印记。

　　本文将循着“技术演进”、“企业沉浮”、“人物故事”和“未来趋势”四条主线，系统性地梳理我国科技住宅从萌芽到成熟的二十年。我们尝试深入剖析其在不同阶段的“得”与“失”，并结合当前房地产行业进入高质量发展的新常态，探寻其未来的演进方向，试图为这场仍在继续的居住革命，提供一个客观而深刻的注脚。

　　注：本文基于我在某企业内部分享会上以《科技住宅发展史》为题的演讲稿整理而来，大幅精简了技术方面的内容，增强了故事性。

　　开创与探索（2002-2008）—— 理想主义的萌芽与市场的初次碰撞　　

　　二十一世纪初，中国房地产市场正处于野蛮生长的黄金时代，规模与速度是行业的主旋律。然而，总有一些先行者将目光投向了更远的地方。他们将欧洲业已成熟的节能建筑理念引入中国，试图在“居住”这一基本需求之上，嫁接“舒适”、“健康”与“节能”的理想。这一时期的探索，充满了理想主义的光辉，也伴随着与市场初次碰撞的阵痛。

　　标志性开端：锋尚国际公寓的“一声惊雷”

　　2002年7月11日，在北京万柳的一场新闻说明会上，锋尚国际公寓正式向市场宣告“告别空调暖气时代”。这一颠覆性的口号，背后是一整套在当时看来极为超前的技术体系。

　　2002年7月11日，锋尚国际公寓住宅科技新闻说明会，首次提出“告别空调暖气时代”。通过引入天棚低温辐射采暖制冷、置换新风、外墙外保温、节能外窗等“八大科技系统”，锋尚国际公寓将欧洲主要用于办公建筑的舒适节能技术，首次大规模应用于中国的高层住宅。

　　与传统住宅依靠空调强对流、高风速的调温方式不同，锋尚通过预埋在混凝土楼板中的管道，以低温水辐射的方式调节室温，实现了“无风感、高舒适度”的体验。

　　其围护结构性能同样卓越，外墙传热系数低至0.37W/(m2·K)，外窗系统也采用了断桥铝合金与Low-E中空玻璃，外窗系统传热系数2.17W/(m2·K)，遮阳卷帘关闭时，传热系数为1.89W/(m2·K)。上述指标均为实测值，远超当年的居住建筑节能标准。

　　根据国家建筑工程质量监督检验中心与清华大学的长期跟踪测试，锋尚国际公寓夏季实际制冷负荷仅为14W/m2，室内热舒适度极高，人群预测不满意百分比（PDD）仅为8%-9%。

　　然而，这种超前性在当时并未被市场完全理解。主流媒体如《财经时报》以“四大谜团”为题，对其技术可靠性、成本、后期维护等方面提出了尖锐质疑。

　　这反映了市场对新生事物的普遍疑虑。尽管锋尚国际公寓以其开创性实践为中国科技住宅奠定了基石，但其营销策略过于聚焦“零能耗”等技术概念，而未能将之有效转化为消费者更易感知的“健康人居”价值，这或许为其后续发展未能做大做强埋下了伏笔。

　　接力棒的传递：当代与朗诗的入局　　

　　锋尚的探索并未中断。2005年，两位关键人物——当代的张雷与朗诗的田明，几乎同时接过了科技住宅的接力棒。他们敏锐地意识到，必须将复杂的技术语言，翻译成直击用户痛点的价值承诺。于是，“恒温、恒湿、恒氧”（简称“三恒”）的理念应运而生。

　　“三恒”不仅是一个更具象、更吸引人的营销口号，更标志着科技住宅的核心价值主张，从单纯的技术展示，转向了对“舒适”与“健康”的系统性承诺。这一转变，精准地抓住了中国第一批改善型置业群体的核心诉求。

　　“三恒”理念的提出，是科技住宅发展史上的一个重要里程碑。它将开发商的关注点从“我用了什么技术”转移到“能为用户带来什么价值”，完成了从技术思维到用户思维的关键一跃。

　　当代置业在北京推出的当代万国城MOMA，以及朗诗集团在南京开发的朗诗国际街区，成为“三恒”理念的早期标杆。

　　北京当代万国城MOMA

　　南京朗诗国际街区

　　它们普遍采用了“地源热泵+天棚辐射+置换新风”的核心技术组合，致力于在室内营造四季如春的稳定环境。其中，南京朗诗国际街区的成功尤为典型。

　　在2005年南京楼市供应过剩、板块热度下滑的背景下，朗诗凭借“科技住宅”的差异化定位，实现了比周边项目高出30%以上的溢价，且销售速度位居区域前列，有力地证明了“三恒”理念在精准定位下强大的市场号召力。

　　这一时期的成功，为科技住宅的后续发展注入了强心剂，也开启了朗诗、当代等民企在此赛道上长达十余年的深耕之路。

　　崛起与分野（2009-2020）—— 巨头入场，模式之争与产业化浪潮　

　　随着早期探索者验证了市场的可行性，科技住宅逐渐褪去“小众”光环，吸引了更多重量级玩家入场。

　　从2009年开始，这一领域进入了快速崛起与显着分野的阶段。以金茂为代表的央企巨头，凭借强大的资本和品牌实力，将科技住宅推向了“豪宅标配”的高度；而朗诗、当代等先行者则在技术和模式上持续深耕，探索更精细化的发展路径。不同背景、不同战略的企业，走出了截然不同的发展道路。

　　“府系”神话：金茂的标准化与规模化之路　

　　2009年，方兴地产（中国金茂前身）以40.6亿元拿下北京广渠门地块，成为当年的“地王”。这个日后被称为广渠金茂府的项目，不仅是金茂府系的开山之作，也标志着科技住宅进入了由央企主导的全新时代。

　　北京广渠路金茂府

　　金茂的战略极其清晰：将复杂的科技系统与顶级地产品牌“金茂府”进行强绑定。

　　初期，广渠金茂府采用了以地源热泵和置换通风为核心的“八大科技系统”。随后，金茂迅速将其迭代升级为涵盖更广的“十二大科技系统”，并提炼出“恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净”等一系列易于市场感知和传播的价值标签。

　　这一策略的精髓在于“标准化”：通过建立一套成熟的技术体系和品牌标准，金茂得以在全国核心城市快速复制“金茂府”模式，迅速抢占了高端改善型市场用户的心智。

　　金茂府项目以其标志性的品牌形象和科技系统，在全国高端住宅市场树立了典范

　　金茂府的产品迭代路径同样值得关注。从1.0版本的“会呼吸的房子”，到2018年发布的2.0版本“会思考的房子”，其核心升级在于“智慧化”和“个性化”。金茂府2.0引入了AI智慧管家、多种场景模式，并实现了分室温湿度调节。

　　这一转变体现了其产品理念的深化：从满足全体住户的共性舒适需求，进化到尊重每个家庭成员、每个独立空间的个性化体验。金茂的成功，是资本、品牌与标准化体系结合的典范，它极大地推动了科技住宅在高端市场的普及。

　　民企的坚守与探索：朗诗与当代的深度进化　　

　　与金茂的“高举高打”不同，朗诗、当代等民企先行者，则在另一条道路上进行着更深度的探索。他们更早地触及了早期集中式“三恒”系统的核心痛点——“不自由”。由于整栋楼共享一个能源和新风系统，用户无法自由开关、分户调节，甚至夏季开窗也会影响系统平衡，这些问题在实际使用中引发了不少争议。

　　为了解决这一核心矛盾，朗诗和当代不约而同地开启了“户式化”系统的研发。

　　朗诗的迭代路径清晰可见：从2020年推出的“自由方舟”产品，采用“集中能源+户式系统”的过渡方案，到2022年“健康堡垒”的全面户式化，实现了“分户、分室、多档”的精细化控制。

2020年，朗诗发布自由方舟产品

　　当代置业则更侧重于将复杂的系统进行产品化和产业化。其研发的“恐龙”系列产品，从最初的新风机，到集成了温湿分控的空调机组，再到模块化的净零能耗建筑体系，体现了其试图将科技住宅的核心部件进行标准化、模块化生产，以降低成本、提升安装效率的产业化雄心。

　　多元玩家的探索与命运　　

　　这一时期，赛道上还涌现了许多各具特色的玩家，他们的探索共同构成了科技住宅百花齐放的图景，但其结局却不尽相同。

　　中鹰集团的创始人芮永祥，是一位对德系精工近乎偏执的理想主义者。他在上海打造的“中鹰·黑森林”项目，不仅拥有惊人的森林覆盖率，更引入了19项德国科技和四管制毛细管系统，追求极致的生态与健康体验。他的故事充满了对产品的极致打磨，而非规模扩张的渴望。

　　上海中鹰黑森林

　　三相股份（现三湘印象）则走出了一条科技住宅的独特道路，其创始人黄辉不仅将绿色科技融入建筑，更开创性地尝试了阳台栏板式太阳能热水系统等建筑一体化技术，展现了在可再生能源应用上的先锋姿态。

　　上海张江·三湘海尚福邸

　　相比之下，国企葛洲坝地产的入局则更显戏剧性。

　　2016年，时任董事长何金钢高调发布“5G科技”战略，并以创纪录的45213元/㎡楼面价拿下南京河西地块，欲打造顶级科技豪宅。然而，项目入市时恰逢南京房地产市场严格限价，“面粉贵过面包”的窘境使其陷入被动，高成本的科技投入难以通过售价回收。

　　南京中国府

　　这个案例深刻地揭示了，科技住宅的成功不仅需要技术和产品力，更需要对市场周期和政策环境的精准把握，其发展并非总是一帆风顺。

　　反思与迭代（当下）—— 光环背后的挑战与行业自省　　

　　在经历了近二十年的高歌猛进后，科技住宅在赢得市场赞誉和高产品溢价的同时，其光环背后潜藏的挑战也逐渐浮出水面。来自用户的真实反馈和市场的客观检验，促使整个行业进入了一个深刻的反思与迭代期。特别是运维和商业模式两大核心问题，成为悬在科技住宅头顶的“达摩克利斯之剑”。

　　运维的“阿喀琉斯之踵”　

　　“恒温、恒湿、恒氧”的承诺听起来很美，但要长期稳定地兑现，却是一项巨大的挑战。近年来，关于科技住宅的负面新闻和业主维权事件屡见不鲜，矛头直指后期运维。从“朗诗假绿”、“金茂府新风系统两年未换致业主生病”，到“吊顶渗水、坍塌”，这些案例暴露出一个残酷的现实：复杂的科技系统是一把双刃剑，一旦运维服务跟不上，高科技不仅无法提升居住品质，反而会成为噩梦的开始。

　　“冬没暖气，夏没空调。”——这是北京五矿万科如园项目业主在交房后发出的无奈呼声。这个号称引进顶级科技环境系统的项目，因设计和运维问题导致系统无法正常工作，最终引发大规模维权。这并非个案，而是科技住宅普遍面临的风险。

　　问题的根源在于，科技住宅是一个精密且环环相扣的系统工程。它对建筑前期的设计整合、施工精度以及交付后的长期专业运维，都提出了远高于普通住宅的要求。

　　新风系统的滤网需要定期更换，能源站的设备需要专业维护，管路系统需要时时监测。任何一个环节的疏忽，都可能导致整个系统失灵或效率大打折扣。高昂的物业费之下，如果换不来与之匹配的专业服务，用户的失望和愤怒便可想而知。

　　值得庆幸的是，行业已经开始正视这一“阿喀琉斯之踵”。朗诗旗下的朗绿科技、金茂孵化的金茂绿建、脱胎于当代的第一人居等专业化绿建技术服务公司的出现，正是行业自省和进化的产物。

　　它们致力于提供从设计咨询到能源运维的全周期服务，标志着科技住宅正在从“重建设、轻管理”的粗放阶段，向“建管一体化”的精细化运营阶段迈进。这不仅是商业模式的创新，更是对用户长期负责的必然选择。

　　重资产模式的“双刃剑”　

　　科技住宅的另一个核心挑战，源于其固有的“重资产”模式。特别是那些采用集中式地源热泵能源站的项目，其高昂的前期投资和持续的运维支出，构成了巨大的成本压力。这种模式在市场繁荣、房价上行的周期里，可以通过高溢价来覆盖成本并获取丰厚利润，是一把锋利的“剑”。

　　然而，当房地产市场进入下行或盘整周期，这把“剑”的另一刃便会显现。重资产模式会严重影响企业的现金流和资产周转率，制约其规模化扩张的速度。以朗诗为例，作为科技住宅的先行者和深耕者，其产品备受市场认可，但其整体销售规模与同梯队的房企相比却有一定差距。根据其财报数据分析，这与其长期坚持的重资产、高投入的开发模式不无关系。在行业追求“高周转”的时代，朗诗的“慢”显得独树一帜，既是其品质的保证，也是其规模的束缚。

　　此外，重资产模式在面临外部政策风险时也显得尤为脆弱。前文提及的葛洲坝南京中国府项目，便是最深刻的教训。当高昂的土地成本和科技投入，遭遇政府严格的“限价令”，企业便会陷入“卖一套亏一套”的尴尬境地。这说明，高端科技住宅的商业模式能否成功，不仅取决于产品本身，更高度依赖于一个宽松、可预期的政策环境和市场环境。

　　启发与提示：从科技住宅二十年浮沉中我们学到了什么？　　

　　回顾科技住宅二十年的风雨历程，一系列的成功与挫折为行业留下了宝贵的经验与启示。

　　以人为本是最终归宿：技术创新必须回归到满足人居的根本需求。科技住宅的叙事主线从“零能耗”到“三恒”，再到如今的“健康堡垒”和“智慧人居”，其本质是越来越贴近用户的真实痛点——舒适、健康、便捷与个性化。技术是实现这些价值的手段，而非炫耀的目的。

　　系统思维至关重要：科技住宅绝非单一技术的简单堆砌，而是一个高度集成的系统工程。从建筑外围护结构的保温气密性，到能源系统的选择，再到末端控制的精度和后期运维的专业性，每一个环节都如链条般环环相扣，“短板效应”极其明显。

　　节能与舒适的辩证关系：节能本身并非用户的直接追求，但它却是实现高品质舒适人居的“经济通行证”。正是因为建筑本身足够节能，才使得24小时不间断运行的舒适系统（如新风、辐射空调）在经济上变得可行，从而让“恒温恒湿”从奢侈品变为消费品。

　　顺势而为，与时代同频：企业的命运与时代的发展紧密相连。无论是早期抓住消费升级的机遇，还是后期应对市场调控和运维挑战，都需要企业具备敏锐的宏观洞察力和灵活的战略柔性。固守一种模式，或无视外部环境的变化，都可能在时代的浪潮中搁浅。