2024年上半年，杭州一二手成交结构逆转，土地市场提质缩量，整体表现可圈可点。

　　新房市场受供应影响，1-2月成交表现一般，随着供应恢复，叠加5月政策刺激，新房成交量呈现明显回升趋势。

　　二手房成交优于新房，自3月取消二手房限购后，连续4个月维持近8000套体量，上半年累计成交389万㎡，已赶超去年同期水平。

　　土地市场延续小规模出地节奏，通过精细化供地控制区域库存，但即便如此，上半年涉宅用地出让591亿，仍位居全国第二，领先大部分同能级城市。

　　下文将具体盘点2024年上半年杭州房地产市场表现。

　　楼市政策

　　全面放开限购政策，持续降低购房利率，刺激需求释放

　　2024年上半年，杭州楼市政策主要从需求侧发力，3月14日率先放开二手房限购，取消主城四区限购要求并将降低增值税免征条件，刺激需求入市的同时，增加主城四区优质二手房源；

　　5月9日，杭州取消新房限购，此前主城四区新房仍需户口、1个月社保或个税要求，“杭七条”政策落地后不再审查购房资格，执行了八年的限购政策全面放开。

　　数据来源：中指数据CREIS

　　土地市场

　　土地出让金位居全国第二，主力成交区域回归核心四区

　　2024年上半年，杭州市区涉宅用地成交规模308万方，土地出让金591亿，同比缩减38%，杭州供地规模、供应节奏略有放缓，但即便如此，土地出让仍位居全国第二，出让金仅次于北京，出让规模高于多数同能级城市。

　　从区域来看，杭州涉宅用地成交主力区域由近郊四区回归至核心四区。2024年上半年，核心四区土地出让金合计成交303.3亿元、成交土地宗数16宗，均超近郊四区，成交规划建面124.4万方，差距较小仅25万方，滨江、上城、萧山等区土拍热度较高。

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　　主城限价初见松绑，宅地利润空间有扩大趋势

　　杭州市新房限价自2023年11月9日起开始解除，从外围向中心逐渐推进。首次解除区域为临平、钱塘、富阳、临安四区，随后以板块为单位先后取消余杭、萧山部分板块的新房限价约定。6月28日，滨江区白马湖地块成为主城区首宗取消限价的地块，预计未来范围将进一步扩大。

　　新房定价权重回企业、土拍竞争压力降低等趋势，对房企利润空间的扩大产生了积极作用。2024年上半年，杭州房地价差保持在16534元/㎡，同比提升20.5%，环比提升15.3%，其中3批次多宗主城地块底价成交，房地价空间最高达19467元/㎡。

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　　外来国央企份额扩大，建发房产登顶拿地榜TOP1

　　2024年上半年，本土企业仍占据主导地位，权益拿地金额占比为70.2%，份额较去年同期扩大4.1个百分点。其中，本土民企份额收缩3.6个百分点，本土国企/城投及混合所有制企业份额稳定上涨4个百分点左右。

　　外来企业中，外来民企份额下滑幅度最大，较去年同期缩减11.8个百分点，取而代之的是外来国央企强势入场，份额大幅扩张8.6个百分点，如建发房产以158亿元跃升权益榜单TOP1，领先滨江集团。

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　　新房市场

　　供求规模整体缩减约4成，月度呈前低后高走势

　　2024年上半年，杭州市区商品住宅成交362.4万㎡，成交金额1175.2亿，同比缩减幅度均超40%，成交均价32428元/㎡，同比回落2.4%。

　　从月度走势来看，1、2月受供应影响，成交表现低迷，自3月供应回升，但4、5月成交仍不及预期，因此5月从中央至地方层面先后出台刺激政策，6月成交达上半年最高位。

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　　成交结构持续上移，130-140㎡面积段、350-500万总价段占比显著增长

　　从面积段来看，110㎡以下房源成交占比合计34.1%，较去年同期缩减5.2个百分点，份额被110-140㎡房源替代，成交占比39.6%，较去年同期扩大3.6个百分点，其中130-140㎡扩大3个百分点最为显著。另外，180-300㎡大面积产品成交占比有2.8个百分点的提升。

　　从总价段来看，500万以内房源成交结构平替明显，其中200-350万总价段成交占比缩减5.4个百分点，向上平移至350-500万总价区间。高总价区间内，800-850、900-950万总价段分别扩大0.7、0.8个百分点，1000万以上总价段房源上半年成交有所回落。

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　　14.7%的房源吸纳全市44.7%的客户量，集中度进一步上升

　　2024年上半年，杭州市区共计推盘24792套房源，摇号登记客户67539组，登记人数同比减少28.4%，平均中签率36.7%，中签率较去年同期下降6.1个百分点，在政策的连续刺激下，市场情绪有所改善。

　　但上半年流摇率58.8%，流摇房源显著扩容，且集中度进一步上升，中签率TOP10楼盘合计推盘3634套，占全市推盘量的14.7%，共吸引30180组客户登记，占全市客户数量的44.7%，全市14.7%的房源便吸纳了44.7%的客户基数，市场分化情况仍在加剧。

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　　二手房市场

　　一二手成交结构逆转，二手成交大幅领跑新房，重回2021年高位水平

　　自3月14日限购放开以来，二手成交连续4个月保持近8000套高位，2024年上半年累计成交39877套房源，成交面积389万㎡，均已赶超去年同期水平，政策效果显著，且持续时间较长。

　　值得注意的是，上半年二手成交套数、面积均已超越新房，其中一二手成交套数比仅0.57，成交面积比为0.82，杭州正式步入存量博弈时代。

　　二手市场的活跃，与价格、房源等因素相关。在当前以价换量的趋势下，二手房价格优势凸显，且前几年大体量成交的新房陆续交付进入二手市场，可选楼盘变多、现房确定性高，对于购房者来说二手房性价比更高。

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　　后市预判

　　土地市场：供地规模维持“量少而精”，不排除主城四区进一步增加供应

　　预计后续推地仍维持“量少而精”的趋势。截至7月16日，目前已有6宗宅地挂牌公示，将于7月23日、7月30日及8月13日分别完成出让，每次供地不超3宗，多数地块规划建筑面积低于5万㎡。

　　为增加土拍热度，不排除增加主城优质地块的可能。据不完全统计，上半年杭州市区范围已公示超6宗“商改住”地块，如滨江儿保附近滨江单元R21-06地块、蒋村文新单元XH030203-01地块等，此类地块后续将陆续进入土拍市场，增加主城区优质地块供应，提升房企参拍积极度。

　　主城四区新房限价放开区域或将进一步扩容。目前仅滨江区白马湖地块率先取消限价，预计后续松绑范围将从主城区的边缘板块向内延伸，进一步放开新房限价。

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　　新房市场：受制于供应，预计成交规模难有明显上涨，主城区或迎供应短缺

　　市场规模与供应挂钩，预计下半年成交难有明显起色。近几年，杭州新房市场逐渐过渡到与供应强挂钩的状态，成交规模需看供应体量，热度指标则靠红盘支撑，在当前去库存为主的基调下，土地出让规模有限，预计下半年新房成交难有大幅增长，整体以稳为主。

　　主城区或迎供应短缺，摇号集中度或将进一步提高。截至7月16日，主城四区待入市地块已不足15宗，合计规划建筑面积约86万㎡，分布主要集中在运河新城（3宗25万㎡）、江湾新城（2宗19万㎡）与之江度假区板块（2宗14万㎡），预计下半年主城四区将迎短暂的供应空白期。对于购房者来说，可选楼盘的减少，意味着集中度将进一步提高，上半年全市14.7%的房源便吸纳44.7%的客户量，下半年或将进一步提升。

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　　二手房市场：需求集中释放后或出现回调可能，以价换量趋势不变

　　需求集中释放后或出现回调可能。自3月二手限购政策解除至今，杭州二手成交量已连续4个月维持近8000套高位，6月成交8357套，高度接近去年3月小阳春体量。但当前需求总量有限，高位成交或难长期维持，从带看量指标看，目前已出现回落趋势，且三季度易受季节性影响，酷暑也将降低看房意愿。因此，不排除需求集中释放后，成交量出现回调的可能。

　　以价换量趋势不变。二手房因价格优势，成交活跃，预计下半年短期难改以价换量趋势。

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