房地产代建在经过2023年新签约规划建筑面积高速增长后，2024上半年，代建企业新签约规模小幅增长，代建规模化发展有所减弱，长尾分布特征加强，企业分化显著。典型代建企业商业代建占比近7成，资本代建占比有所提升。从项目分布来看，二线城市占比超5成，长三角区域占比最高，更受代建企业青睐。其中，近7成项目代建费率在2%-4%之间。

　　房地产代建经营性分析

　　1.竞争格局

　　新签约代建规划建筑面积微增，集中度略有下降。根据《2024上半年中国房地产代建企业排行榜》显示，2024年1-6月，28家典型房地产代建企业新签约代建规划建筑面积为7325万平方米，其中，前五企业占比55.1%，相较于2024年第一季度，集中度下降2.9个百分点，但仍保持高位。通过对2023上半年和2024上半年均在代建企业新签规模排行榜的企业统计，2024年1-6月，代建新增规划建筑面积同比增长3.0%，小幅增长。

　　代建企业新签约规模长尾分布特征加强，企业分化显著。随着代建企业入局增加，2023年房地产代建显著发展，新签约规模增速高企。但随着竞争加剧和服务型行业固有特征，2024上半年，代建规模化发展日益减弱，长尾分布特征加强，企业分化显著。根据《2024上半年中国房地产代建企业排行榜》显示，2024年1-6月，TOP5、TOP6-10、TOP11-20代建企业新增规划建筑面积均值分别为807万平方米、312万平方米和147万平方米，企业新增规模分化加剧。从规模分布来看，头部企业数量少且规模分布不均衡，呈阶梯状分布；中尾部企业数量较多、规模分布更加均衡。

　　图：2024年1-6月各阵营代建企业新增规划建筑面积均值情况

数据来源：中指数据CREIS

　　2.盈利性

　　净利润率有所下滑，盈利性有所分化。2023年，典型代建企业1净利润率均值为23.9%，较2022年下降1.4个百分点，连续两年下降。房地产代建项目收入通常按节点收取，但人员成本并非按节点投入。头部企业入局较早，项目筛选和成本管控更加严格，且项目回款进入良性循环阶段，盈利性较好，如绿城管理2023年净利润率为29.7%，较2022年同期提升2个百分点。部分刚入局代建的企业，由于项目尚未经历完整开发周期，净利润率前期为负。因为，代建企业净利润率分化较为明显。

图：2024年1-6月各阵营代建企业新增规划建筑面积均值情况2

数据来源：中指数据CREIS

　　1.选取的典型代建企业均已开展房地产代建业务2年以上

　　2.数据为2023房地产百强企业净利率和物业百强企业净利率

　　3.代建模式

　　商业代建占比近7成，资本代建占比有所提升。根据对典型代建企业代建模式统计，2024年1-6月，代建企业新签约规划建筑面积中，政府代建、商业代建和资本代建的占比分别为23.3%、69.4%和7.3%。近年来，以AMC、地方政府牵头、房地产企业代建的“项目纾困”类代建日益增多，既为资本代建提供了较大的空间，又推动了资本代建规模的提升。

　　图：2024年1-6月各阵营代建企业新增规划建筑面积均值情况

　　数据来源：中指数据CREIS

　　4.业务布局

　　二线城市和长三角区域更受代建企业青睐。根据对典型代建企业业务布局统计，从城市等级来看，2024年1-6月，代建企业新签约规划建筑面积中，一线城市、二线城市和三四线城市占比分别为5.6%、53.7%和40.7%。由于一二线城市代建竞争激烈，部分企业亦会选择三四线城市拓展业务，通过良好的产品设计及营造能力，满足当地改善类客群需求。从城市群来看，长三角占比26.4%，占比最高。长三角区域政府代建法律法规透明度高，有利于代建企业在政府代建方面进行项目拓展；区域内房地产市场保持稳定，有利于代建企业在商业代建方面进行项目拓展。

　　图：2024年1-6月典型代建企业新签约规划建筑面积城市等级和城市群占比

　　数据来源：中指数据CREIS

　　5.代建费率

　　近7成项目代建费率在2%-4%之间。根据对典型代建企业代建项目统计，67%的代建项目代建费率在2%-4%之间，20%的代建项目代建费率高于4%，13%的代建项目代建费率低于2%。

　　房地产代建招投标监测分析

　　1.招标监测分析

　　2024年1-6月，通过对全国房地产招标数据3监测分析，从发布区域来看，浙江省、上海市和广东省信息发布条数最高，其中，浙江省占比超20%，上海市和广东省占比均超过10%。长三角、粤港澳城市群内城市对房地产代建接受程度较高，相关数据发布量占比较高。

　　3.数据仅包含房地产开发相关数据，不包含道路、桥梁等公共基础设施数据；全年数据已剔除重开标、截标等数据。

　　图：2024年1-6月公开市场房地产代建招标公告区域占比情况

　　数据来源：公开市场招标公告，中指研究院综合整理

　　从招标物业类型来看，学校物业占比为29%，占比最高。住宅、医院和办公物业占比分别为17%、16%和15%，占比较为均衡。其中，住宅物业代建项目中，商品住宅和保障性住房为主要代建业态，部分商品住宅除代建外，还要求代建企业进行代销。学校物业中占比较高的业态包括高等院校宿舍建设和大中小学改扩建。

　　图：2024年1-6月公开市场房地产代建招标公告业态占比情况

　　数据来源：公开市场招标公告，中指研究院综合整理

　　2.中标监测分析

　　2024年1-6月，通过对全国房地产中标数据分析，房地产代建企业中标比例为26.5%，其中，占比较高的前五企业分别为绿城管理、蓝城集团、蓝绿双城、华润置地和金地管理。

图：2024年1-6月公开市场房地产代建招标公告业态占比情况

　　数据来源：公开市场招标公告，中指研究院综合整理

　　从房地产企业中标业态来看，住宅物业占比达52%，占比最高。一方面，住宅物业中部分商业代建管理费率较高，更受房企青睐；另一方面，房地产企业在住宅开发领域具有丰富的经验，在项目选择方面，更加偏向于此类业态。

　　图：2024上半年公开市场房地产代建房地产企业中标业态占比情况

　　数据来源：公开市场招标公告，中指研究院综合整理